目次

後編

第3章：土地購入にかかる費用と資金計画

3.1. 土地代金以外に必要な諸費用

3.2. その他見込んでおくべき費用

3.3. 久留米市の住宅取得支援制度（補助金・助成金）

第4章：土地探しの失敗例とトラブル回避策

4.1. よくある失敗・トラブル事例

4.2. 事前に知っておくべき回避策と専門家の活用

おわりに

理想の土地と出会うための最終チェックポイントと心構え

前編はこちらから

https://www.plans-market.com/news/view?id=167

後編

第3章：土地購入にかかる費用と資金計画

土地を買うときには、土地そのものの値段（土地代金）以外にも、色々な費用がかかります。これらを事前に把握して、全部でどれくらいのお金が必要になるのかを正確に理解しておくことが、無理のないお金の計画を立てる上でとても大切です。

3.1. 土地代金以外に必要な諸費用

土地を買うときにかかる諸費用の目安は、だいたい土地代金の5～10%くらいと言われています 53。以下に主な費用の内容と目安をご説明します。

仲介手数料：
不動産会社を通して土地を買った場合に、その不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が決まった時に支払います。仲介手数料の上限額は法律で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は、「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」で計算されます。例えば、土地の値段が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は約72万6千円（消費税10%の場合）になります。

登記費用：
土地の持ち主が自分に変わったことを法律的に証明するために行う「所有権移転登記」にかかる費用です。主に以下の二つから成り立っています。

登録免許税:

登記をするときに国に納める税金です。土地の売買による所有権移転登記の場合、土地の固定資産税評価額の1.5%が税額となります（令和8年3月31日までの税金が安くなる措置が適用された後の税率です）。

司法書士報酬：

登記の手続きは専門的な知識が必要なため、一般的には司法書士に頼みます。その時に支払う報酬で、3万円～10万円程度が目安とされています。

不動産取得税：
土地や建物などの不動産を手に入れた時に、一度だけかかる都道府県の税金です。税額の計算方法は「固定資産税評価額 × 3%」です（令和9年3月31日までに手に入れた場合の税金が安くなる税率です）。
宅地を手に入れた場合、税金の計算のもとになる固定資産税評価額が半分になる特例があります（令和9年3月31日まで）。
さらに、新しい家を建てるための土地については、一定の条件を満たせば税額からかなりの額が引かれる措置があり、結果的に不動産取得税がかからないケースも多くあります。この安くなる金額は、以下のAまたはBのどちらか大きい方の金額となります。
A. 45,000円
B. （土地1平方メートルあたりの値段（固定資産税評価額 × 1/2 ÷ 土地面積）） × （住宅の床面積の2倍（上限200平方メートル）） × 3%
 

不動産取得税は、土地を手に入れてすぐに納めるのではなく、手に入れてから数ヶ月してたから納税通知書が送られてきます。久留米市の税金に関する情報については、市が発行する「くらしに役立つ税の知識」などの資料も参考にするとよいでしょう。

固定資産税・都市計画税：
土地や家を持っている限り、毎年1月1日時点の持ち主に対してかかる市町村の税金です。

固定資産税: 税額は「課税標準額 × 1.4%（標準税率）」で計算されます。

都市計画税: 市街化区域内にある土地や家にかかります。税額は「課税標準額 × 税率（上限0.3%）」で計算されます。 

家が建っている土地（住宅用地）には税金が安くなる措置があり、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）については、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1に、都市計画税の課税標準額が評価額の3分の1に安くなります。 土地を買った最初の年は、引き渡し日を基準にして売主と日割りで精算するのが一般的で、翌年から本格的に税金を納める義務が発生します。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書についている課税明細書で確認できるほか、市役所（資産税課など）で固定資産課税台帳を見たり、固定資産評価証明書をもらったりすることでも確認できます。

印紙税：
土地の売買契約書を作るときにかかる国の税金です。契約金額に応じて税額が決まっていて、契約書に収入印紙を貼って納めます。例えば、契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は、1万円の印紙税が必要です（令和9年3月31日までの税金が安くなる措置が適用された場合）。

これらの税金には色々な安くなる措置がありますが、自動的に適用されるものばかりではなく、申請が必要な場合や適用される期間が決まっているものもあります 。例えば、不動産取得税の安くなる措置を受けるためには、土地を手に入れた後に一定期間内に家を新築するなどの条件を満たす必要があります 。これらの制度をよく理解して、適切なタイミングで手続きを行うことで、支払う総額を大きく抑えることができます。買う前に久留米市や福岡県の税務担当窓口、または税理士などの専門家に相談して、自分が使える安くなる措置とその手続きについて正確に把握し、計画的に行動することが賢明です。

※1: 契約金額500万円超1,000万円以下の場合 

※2: 契約金額1,000万円超5,000万円以下の場合

※3: 固定資産税評価額を土地価格の70%と仮定して計算。実際の評価額とは異なります。

※4: 新築住宅用地の軽減措置を適用した場合。多くの場合、土地の不動産取得税は0円になります

上記はあくまで目安であり、個別の状況により変動します。正確な金額は不動産業者や司法書士にご確認ください。

3.2. その他見込んでおくべき費用

上記の主な諸費用以外にも、土地の状況や家の建築計画によっては、以下のような費用がかかる可能性があります。これらは買う前には正確な金額が分かりにくい「見えない費用」とも言えるので、事前にリストアップして、大体の金額でも把握しておくこと、そして予想外の出費に備えてお金の計画に少し余裕（予備費）を持たせることが、後でお金が足りなくなるのを防ぐ上でとても大切です。

測量費：
隣の土地との境目がはっきりしていない場合や、登記簿に書かれている面積と実際の面積が違う可能性がある場合、正確な土地の面積や形を把握するために測量が必要になります。境界をはっきりさせる「確定測量」の場合、30万円～60万円程度が相場です。現在の地形や地面にあるものを測る「現況測量」であれば、4万5千円程度から行える場合もあります。

地盤改良費：
地盤調査の結果、地盤が弱くて建物の重さに耐えられないと判断された場合に、地盤を強くするための改良工事が必要になります。工事の方法（表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法など）や土地の状態によって費用は大きく異なり、20万円程度から200万円以上かかることもあります。

古家解体費：
買う土地に古い建物が残っている場合、その建物を取り壊して更地にするための費用です。建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）や広さ、場所（重機が入りやすいかなど）、アスベストがあるかどうかなどによって費用は変わります。木造の場合、1坪あたり3万円～4万円程度が目安とされ、例えば30坪の木造家屋であれば90万円～120万円程度かかる計算になります。

インフラ引き込み費用：
土地に電気、ガス、上下水道などの生活に必要なものが整備されていない場合、新しく引き込むための工事費用がかかります。

上下水道: 

前の道路に本管が来ていない場合や、敷地の中に引き込む工事が別に必要な場合に費用がかかります。新しく引き込む工事で50万円～100万円程度が目安とされています。

久留米市では、上水道に新しく加入するときに水道メーターの太さに応じた加入金が必要で、例えば一般的な住宅で使われる20mmの太さの場合は66,000円（消費税込）です。

ガス: 

都市ガスが使えるエリアであれば、前の道路から敷地の中にガス管を引き込む工事が必要です。費用は配管の距離などによって異なり、無料の場合から50万円程度かかることもあります。久留米ガスを利用する場合は、事前に敷地の中にガス管があるかどうかや位置を確認し、工事が必要な場合は話し合うことになります。プロパンガスを利用する場合は、ガス会社との契約によって設備費用などが異なります。

電気: 

電柱から敷地の中に電線を引き込み、電気メーターを設置する工事が必要です。九州電力の場合、低圧の引込線の工事費として、例えば3線式で材料を九州電力が用意して単独で引き込

む場合、16,200円（税込、一般地域）といった料金が設定されています。

光ファイバー（インターネット）: 

新しい家で光回線を使う場合、家の中に光ファイバーケーブルを引き込む工事が必要です。NTT西日本の場合、標準的な最初の工事費として22,000円（税込）などがかかります。

3.3. 久留米市の住宅取得支援制度（補助金・助成金）

久留米市では、市に住む人を増やしたり、質の良い家を増やしたりするために、家を買うことに関連していくつかの補助金や助成金の制度を行っています。これらを使うことで、費用を少しでも軽くできるかもしれません。ただし、制度には対象になる人や家、申請できる期間などの条件があり、年度によって内容が変わったり、予算がなくなったら終わってしまったりすることが多いので、最新の情報を市の担当課に直接確認することが絶対に必要です。

くるめ暮らし・移住ファミリー支援事業補助金：
久留米市以外の場所に1年以上住んでいた人が市内に引っ越してきて、家を新しく建てたり買ったり（中古住宅も含む）した場合にもらえる補助金です。補助額は基本額5万円に、家族構成などに応じた加算額（最大25万円）が上乗せされ、合計で最大30万円となります。担当は移住定住促進センターです。

移住支援金：
東京23区に住んでいたり通勤していたりした人などが久留米市に移住し、福岡県が選んだ中小企業などに就職するなどの条件を満たした場合にもらえる支援金です。一人の場合は60万円、2人以上の家族の場合は100万円が支給され、18歳未満の子どもを連れて移住した場合には加算があります。担当は移住定住促進センターです。

ZEH（ゼッチ）化推進事業補助金:
久留米市内に、年間のエネルギー消費量をだいたいゼロ以下にする住宅「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）」を建てる個人に対して補助金を出す制度です。担当は環境政策課です。

この他にも、久留米市では空き家活用リフォーム助成事業、木造住宅耐震改修等事業費補助金、浄化槽設置整備事業補助金など、今ある家の改修や設備の設置に関する補助制度がいくつかあります。新しい家を買うことに直接関連するものは上記の移住関連やZEH関連が主になりますが、市の住宅政策全体の方向性を知る上で参考になります。

また、国が行っている住宅取得支援制度（例：子育てエコホーム支援事業など）と一緒に使えるかどうかも確認しておくとよいでしょう。

これらの補助金制度は、予算や政策の変更によって、内容が変わりやすいものです。ウェブサイトの情報がいつも最新とは限らないため、土地探しの最初の段階から市の担当窓口に直接問い合わせて、最新の制度内容、申請条件、申請スケジュールなどを正確に把握し、自分の計画に組み込めるかどうかを考えることが、チャンスを逃さず有利にお金の計画を進めるためにとても大切です。

第4章：土地探しの失敗例とトラブル回避策

土地探しは大きな買い物で、専門的な知識も必要になるため、残念ながら失敗したりトラブルが起きたりすることもあります。この章では、よくある失敗例やトラブルの事例を紹介し、それらを未然に防ぐための方法と専門家を上手に活用する方法について解説します。

4.1. よくある失敗・トラブル事例

土地の売買では、以下のような失敗やトラブルが報告されています。

仲介手数料に関するトラブル：
仲介手数料の上限額を超えた請求や、仲介手数料以外の名前で不当な費用を請求されるケースがあります。また、売買価格が低い「安い空き家」の取引に関する仲介手数料の特例について、売る人と買う人の両方がよく理解していないためにトラブルになることもあります。

土地の境界に関するトラブル：
隣の土地との境界線がはっきりしていなかったり、売る人と買う人の間で境界の認識が違っていたりすると、買った後に隣の土地の持ち主との間で争いが起きることがあります。また、登記簿に書かれている土地の面積や形が、実際の状況と違っているケースもトラブルの原因になります。

買った後に土壌汚染や地中に埋まっているものが見つかる：
土地を引き渡してもらった後に、土壌汚染や、昔の建物の基礎、浄化槽、井戸といった地中に埋まっているものが見つかることがあります。これらを処理するにはたくさんのお金がかかる場合があり、売った人の契約内容と違うことに対する責任（以前の瑕疵担保責任）をめぐって争いになることがあります。

契約をやめることになった時のトラブル：
買った人の住宅ローンの審査が通らなかったり、売買契約の後に土地に重大な欠陥が見つかったりして契約をやめる場合、手付金をあきらめたり違約金を支払ったりすることがあり、その金額や条件をめぐってトラブルになることがあります。

権利関係の見落としによるトラブル：
買った土地に借地権（土地を借りる権利）が設定されていたり、売った人の借金を担保するための抵当権が消されていなかったりすると、土地を使ったり将来売ったりするのに大きな支障が出ます。

建築基準法上の問題：
買った土地の前の道路が建築基準法で認められた道路でなかったり、必要な接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していること）を満たしていなかったりして、家が建てられないケースがあります。また、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限などの法律で決められたことを見落として、希望通りの大きさやデザインの建物が建てられないこともあります。

ハザードマップの確認不足で災害リスクの高い土地を買ってしまう：
洪水、土砂災害、液状化などの危険が高いことを知らずに土地を買い、後で大きな不安を抱えたり、実際に被害に遭ったりするケースです。

現地確認不足で住環境が合わない：
日当たりや風通し、騒音、臭い、近所の雰囲気などを十分に確認しなかったために、住み始めてから「こんなはずではなかった」と後悔するケースです。

お金の計画が甘くてトラブルになる：
土地の値段以外の諸費用を考えていなかったり、住宅ローンで借りられる金額を多く見積もりすぎていたりしたために、お金が足りなくなったり、ローンの審査に通らなかったりするケースです。

特に、土地の売買の後に見つかった隠れた欠陥（土壌汚染、地中に埋まっているもの、地盤の欠陥など）については、売った人が「契約不適合責任」を負うのが原則ですが、契約書の中でその責任の範囲や期間が限定されたり、免除されたりする場合があります。特に個人同士の売買や「現状のまま引き渡し」「瑕疵担保責任免除」といった条項がついている取引では、買った人が予想外の修理費用や対策費用を負担させられる危険が高まるため、契約内容を細かいところまで確認し、分からないことは専門家に相談することがとても大切です。

不利にならないためには契約の仲介に入る不動産業者の質が大切です。土地探しが不安な場合は弊社へご相談ください。

4.2. 事前に知っておくべき回避策と専門家の活用

上記のような失敗やトラブルを避けるためには、事前の情報集めと慎重な確認、そして必要に応じて専門家を上手に使うことが絶対に必要です。

情報収集を徹底する：
土地に関する公的な資料（登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、都市計画図、ハザードマップなど）を必ず確認しましょう。これらの資料は、法務局や市役所（久留米市であれば都市計画課、建築指導課、資産税課など）で手に入れたり見たりすることができます。

契約内容をしっかり調べる：
売買契約書や重要事項説明書は、専門用語が多くて難しく感じるかもしれませんが、隅々まで目を通して、内容を理解することが重要です。少しでも分からないことや疑問に思うことがあれば、遠慮なく不動産屋さんや売る人に質問し、納得できるまで説明を求めましょう。

専門家を積極的に活用する：
土地探しから契約、登記に至るまでの各段階で、それぞれの分野の専門家の知識や経験を活用することで、トラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。

①不動産会社（宅地建物取引士）

 物件の情報提供、値段の交渉、契約手続きのサポート、そして最も大切な「重要事項説明」を行います。重要事項説明では、土地に関する法規制や権利関係、契約条件などが説明されるので、しっかりと内容を理解することが大切です。

②司法書士:

土地の所有権移転登記や、住宅ローンを使う時の抵当権設定登記などの手続きを代行します。登記に関連するトラブルの相談にも乗ってくれます。

③土地家屋調査士

土地の境界がはっきりしない場合の測量や境界確定、建物を新しく建てた時の建物表題登記などを行います。境界に関するトラブルの相談も可能です。

④建築士:

買う予定の土地に希望の建物が建てられるか、法律で決められたこと（建ぺい率、容積率、高さ制限など）をクリアできるか、日当たりや風通しはどうかといった建築的な視点からのアドバイスを受けられます。変わった形の土地や斜面のある土地など、設計に工夫が必要な土地の可能性を引き出す提案も期待できます。

⑤不動産鑑定士

 土地の値段に疑問がある場合や、相続などで適正な時価を把握する必要がある場合に、専門的な評価を頼めます。

⑥地盤調査会社

地盤の強さを調査し、必要に応じて地盤改良工事の提案や見積もりを行います。

信頼できる仲介業者を選ぶ：
不動産取引のパートナーとなる仲介業者は慎重に選びましょう。複数の業者に相談して、査定額や提案内容、担当者の対応などを比較検討することが大切です。実績や評判も参考にしましょう。弊社も久留米市に本店を置く不動産業者です。お困りの際はお気軽にご相談ください。

また、土地探しから家づくり、そして登記手続きまで、それぞれの分野で信頼できる専門家を見つけ、チームとして連携してサポートしてもらえる体制を早い段階で作ることが、スムーズで安心な取引を進める上での鍵となります。

弊社も久留米市に本店を置く建築まで一気通貫したサービスに強みを持つ不動産会社です。お困りの際はお気軽にご相談ください。

おわりに

理想の土地と出会うための最終チェックポイントと心構え

新しい家を建てるための土地探しは、たくさんの時間と手間、そして専門的な知識が必要な一大プロジェクトです。このレポートでは、久留米市で土地を探すときに役立つ情報や注意点、専門家を上手に活用する方法などを解説してきました。

最後に、理想の土地と出会うための最終チェックポイントと心構えをまとめます。

①希望条件の再確認と優先順位の徹底: 

これまで考えてきた希望条件（エリア、広さ、予算、周りの環境、法律で決められたこと、安全性など）をもう一度リストアップし、家族みんなで「これだけは絶対に譲れない条件」と「これは我慢できる条件」をはっきりさせておきましょう。すべての条件を満たす完璧な土地はめったにありません。優先順位に従って判断することが、後悔のない選択につながります。

②情報の多角的な検証: 

不動産屋さんからの情報だけでなく、公的な資料（都市計画図、ハザードマップなど）、専門家（建築士、土地家屋調査士など）の意見、そして何よりも自分自身の目で現地を確認した情報を総合的に確かめましょう。

③焦らず、しかし良いチャンスは逃さない: 

良い土地は競争率が高いこともあります。しかし、焦って大切な確認を怠ったり、冷静な判断ができなくなったりしては元も子もありません。十分に情報を集めて検討を重ねつつも、条件に合う土地が見つかり、専門家の意見も得て納得できた場合には、素早く決断する勇気も必要です。

④専門家との良いコミュニケーション: 

不動産屋さん、建築士、司法書士など、関わる専門家とは密に連絡を取り、疑問点や不安なことは遠慮なく伝えましょう。信頼関係を築き、良いアドバイザーとして彼らの知識と経験を最大限に活用することが成功の鍵です。

⑤最終決定は自分自身で:

 専門家はあくまでアドバイスやサポートをしてくれる存在です。最終的にその土地に決めるのは、あなたとご家族です。すべての情報をよく吟味し、将来の生活を具体的にイメージした上で、心から納得できる決断をしましょう。

久留米市での新しい生活は、きっと素晴らしいものになるはずです。このレポートが、その第一歩となる土地選びにおいて、皆さんのお役に立てれば幸いです。時間をかけて慎重に、そして楽しみながら、理想の土地との出会いを実現してください。

そして、久留米市の土地探しはぜひ株式会社日々吉（ひびよし）へご依頼ください。

ご依頼は

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担当：安丸

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