【学び】家づくりにかかる費用の全て/予算の組み方、資金計画について
家づくりには土地の代金、建物の代金以外に様々な費用がかかります。
以下にその内容と目安をまとめましたので参考にしてください。
目次
１．土地代金に関わる費用
1-1.土地代金
1-2.仲介手数料
1-3.所有権移転の登記費用
1ｰ4.開発許可、農地転用費用
1-5.地目変更費用
２．建物に関わる費用
2-1.建物本体の代金
2-2.建物の設計費用
2ｰ3.建築確認申請費用
2-2.建物の表題登記費用
2ｰ3.建物の所有権保存の費用
３．住宅ローンに関わる費用
3-1.住宅ローン融資手数料
3-2.保証料
3-3.団体信用生命保険料
3-4.つなぎ融資
3-4.抵当権設定の登記費用
４．諸費用
4‐1.火災保険料
4‐2.消費税
4‐3.不動産取得税、都市計画税
4‐4.固定資産税
4‐5.水道過入金、下水道受益者負担金
4‐6.印紙代
５．付帯工事の費用、その他
5-1.造成費用
5ｰ2.解体費用
5-3.外構費用
5-3.地盤改良費用
5-3.ライフラインの引込にかかる費用（上下水道、電気）
5-4.空調（エアコン）工事
5ｰ5.テレビアンテナ工事
5ｰ6.カーテン工事
5ｰ7.造作家具、持ち込み家具、家電
5-8.引越し費用
5-9.お祭りの費用（地鎮祭、上棟式）
１．土地代金に関わる費用
1-1.土地代金
建物を建てるための土地がない場合、土地の取得のために費用がかかります。物件資料等の頭に記載されている土地そのものの代金です。立地や広さ、環境により金額は様々です。
1-2.仲介手数料
地主、売主から直接購入する場合を除いて、不動産仲介業者に支払う仲介手数料が必要になります。
土地の購入を安心して進めるためにも仲介業者の存在は大切です。土地を購入する目的が達成できる土地か、重要事項説明書等を通して確認します。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。
物件価格400万円以上の土地建物だと「取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」が目安になります。
例えば1800万円のお土地だと、1800万円×3％+6万円+消費税＝66万円が仲介手数料になります。
また売主から仲介業者を経ずに購入すると仲介手数料はかかりませんので、ネットで物件を探す際は取引様態の欄を確認、「売主」「媒介」の欄を確認するのも大切です。
1-3.所有権移転の登記費用
土地購入の際には登記費用がかかります。
所有権の移転登記とは土地の売買契約が成立し、所有者を変える際に行われる手続きです。新しい土地の所有者の情報を法務局の土地登記簿に記載することを言います。この登記は法的な手続きで、購入者が土地の正当な所有者であることを証明するためにとても重要になります。登記が完了すると、購入者は登記謄本を取得し、土地の所有権を法的に証明することができます。
費用の目安は土地の評価額により異なりますが、安い土地だと登記費用も安くなり、高い土地だと高くなります。司法書士が手続きを行いますので、土地が決まったらお見積もりをお願いしましょう。
目安として1800万円くらいの土地を購入すると、約20万円くらいかかるイメージです。
1ｰ4.開発許可、農地転用費用
市街化調整区域に建築をする場合や市街化区域でも土地の規模や計画内容により開発許可の手続きが必要になります。
市街化区域内の一般的な広さの土地に住宅を建てる場合は必要ないことが多いですが、市街化調整区域や大規模な建築を建てる場合は要注意です。
1-5.地目変更費用
登記簿謄本に記載されている土地の地目も確認をしましょう。
宅地以外の地目に住宅を建てる際は地目変更の登記が必要です。
費用の目安は一筆あたり5万円前後です。
後で出てくる建物表題登記の際に土地家屋調査士に依頼し同時に行う場合が多いです。
２．建物に関わる費用
2-1.建物本体の代金
建築会社から出てくるお見積もりの金額です。
建物の規模や仕様により様々です。
2-2.建物の設計費用
建築費用の他に設計費用がかかります。設計事務所や建築家の方への報酬です。
設計事務所や建築家の方により様々ですが、住宅の場合は建築費の10％～13％前後での設定が多いように感じます。
同じ事務所でも規模や難易度により異なりますので、計画概要をお伝えし相談してみましょう。
設計費の差よりも、自分たちの要望を綺麗に形にしてくれるか、他にない提案をしてくれるかで選定することが大切です。
また、建築会社や工務店によっては建築費用の中で賄っている場合もありますが、込の表示になっているだけで、費用がかからないわけではありません。
2ｰ3.建築確認申請費用
設計が進むと工事の前に役所や民間の認定機関へ「建築確認申請」を行います。法的な条件を満たしているか等の確認が行われます。
その際の審査費用や手続き代行の費用がかかります。
建築士事務所の登録のある設計事務所や工務店・建築会社が手続きを行いますので、見積に含まれているか確認しましょう。
2-2.建物の表題登記費用
建物が完成時に法務局へ届け出る建物の出生届のようなイメージです。建物登記簿謄本の表題部の作成をします。表題登記が済むと、2ｰ3の所有権の保存登記ができます。
目安は8万円から12万円程。
2ｰ3.建物の所有権保存の費用
建物の表題登記が終わったら、建物を建てた建主様の所有権を設定する所有権の保存の登記を行います。
15万円前後が目安になります。
第3者へ所有権を明らかにするため必要な登記になります。
３．住宅ローンに関わる費用
住宅ローンを借りる際にかかる費用について説明します。
3-1.住宅ローン融資手数料
住宅ローンを借りる際には、銀行等の各金融機関で設定された融資手数料がかかります。
金融機関によって数万円から百数十万円まで様々です。かなり大きな開きがあります。
審査を受け、金利や手数料等、一番良い条件を提示してくれる金融機関を選んでみてはいかがでしょうか。
3-2.保証料
金融機関で住宅ローンを借り入れる際、保証金を納めます。借入の返済が滞った場合に金融機関に保証を行います。
保証人の変わりのようなイメージです。
金利上乗せで払うタイプと一括で支払うタイプがあり、借入金額・年数によって変わります。
目安としては数十万円から百数十万円といったイメージです。
3-3.団体信用生命保険料
万が一死亡・病気等で住宅ローンが返済できなくなる事態に備える保険です。
ほとんどのタイプが金利内や金利上乗せで支払っていくので初期費用として一括で支払うことは少ないです。
3-4.つなぎ融資
ほとんどの住宅ローン商品は建物の完成時にお金が動きます。しかし、土地の購入で資金が必要だったり、住宅会社への着工時や上棟時の支払いが必要だったりします。
その際に住宅ローンとセットになった「つなぎ融資」と呼ばれるもので賄うことが多いです。
住宅ローン実行時に一括返済をするので途中での毎月の返済は発生しませんが、手数料や金利分の負担が発生します。
金融機関により手数料・金利とも様々です。住宅ローンの分割実行をしてくれる金融機関もあり、諸費用が大きく変わってきます。
3-4.抵当権設定の登記費用
融資を借りる際の抵当権の設定登記代です。
目安としては土地購入時に土地の所有権移転の登記（1－3）と合わせて25万円～40万円。
建物分の実行時も2ｰ3と合わせて同じくらいかかります。
借入金額により変わります。
４．諸費用
4‐1.火災保険料
火災保険料や地震保険料になります。
木造でお住まいを建てる場合は、省令準耐火構造で建築するとT構造となり火災保険料が割安になります。
また地震保険についても耐震等級の取得で割引が使えます。
建築費用は性能を上げることで高くなりますが、保険料の割引等メリットも高いので、しっかり検討することが大切です。
4‐2.消費税
土地には消費税はかかりませんが、建物にはかかってきます。
お見積もりや資金計画は会社により外税表示になっていたり内税表示になっていたりとても分かりにくいので、しっかり土俵を合わせて比較しましょう。
4‐3.不動産取得税
土地や建物を取得すると不動産取得税がかかります。
土地の評価額の1/２の3％、建物評価額の3％となります。取得額でなく評価額になります。
また、自己居住用の住宅の場合、軽減税率が適用され大幅に納税額が軽減されます。軽減措置が取られないとかなりの金額になりますが、軽減後は０なんてことも…
但し、評価額が基準になるので立地のいい場所だと土地の不動産取得税は大きくなります。
評価額は課税明細書の確認や固定資産課税台帳の閲覧申請、固定資産評価証明書でわかります。
購入の際は不動産業者の担当者に確認をしましょう。
また軽減税率は申告しないと使えませんので、納税通知書が送られてきて金額にびっくりなんてこともあります。
その際は軽減税率適用の申告を行いましょう。
4‐4.固定資産税
こちらも評価額が基準になります。
標準税率は1.4%なので多くの自治体でこの税率が採用されています。
これまで家づくりをしてきたイメージとして、1500万円前後の土地を買い、その上に3000万円前後で家を建てた場合年間18万円前後になることが多いような気がします。
土地が高いと固定資産税も高くなるし、建物が大きく豪華だとそれも高くなる傾向です。
4‐5.水道加入金、下水道受益者負担金
水道加入金は、水道サービスを利用するための必要な初期費用です。自治体により金額も様々です。初めて水道を引き込む場合や、以前の建物より水の使用量が変わり引き込む水道の配管径をかえる場合は水道加入金が必要になります。金額は自治体のホームページに掲載されている他、建築会社等に確認をしましょう。
下水道受益者負担金も水道加入金と同様、下水サービスを利用する上で必要な初期費用となります。
上水の水道加入金、下水の受益者負担金とも前の使用者が支払っている場合は、不要ですので、それも含めて土地購入時や建築時に確認をしていく事が大切になります。
4‐6.印紙代
印紙税法で定められている、課税文書というものがあります。例えば住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書、不動産を購入する際の売買契約書、建築工事を請け負う際の工事請負契約書等々です。こちらも合わせると結構な金額になりますので数万円程予算を見ておきましょう。
課税文書に記載される金額や、契約書の内容により貼付する印紙の代金は変わります。
５．付帯工事の費用、その他
土地の購入代金や、建築工事以外にかかる費用をまとめます。
5-1.造成費用
土地の状況によってはそのまま建築ができず。多額の造成費用が発生する可能性があります。
例えば高低差のある土地、農地だった土地、道路より低い土地等々、土留めの形状や排水設備の状況を法的な基準に合わせて建物が建てられる状態にします。
0～数百万円に上るなど、土地の購入の前に予算感を建築専門家に確認することが大切です。
5ｰ2.解体費用
建物が現在建っている土地や、アスファルト敷の駐車場等として利用されている土地の場合、解体・撤去費用が必要となります。
費用の目安としては木造の住宅の解体費用は坪3～6万円程、ＲＣの場合は坪4万～9万円程が相場となっています。倍違うのは、大きい重機が入るかや、大きいトラックで搬出できるかなど道路の条件、隣地との関係などで費用も多くきく変わってきます。
建築会社・不動産業者・解体業者に見積をとりましょう。
5-3.外構費用
お庭や駐車場、門塀などの工事費用です。一般的な住宅なら最低100万円～、森みたいに植樹したり、敷地が広いと数百万円からとかなり高額です。
ただ戸建ての場合、どうしてもお庭との関係性、外部との関係性はとても大切なテーマとなりますので、初期段階で自分たちの求めるお庭や、外部空間も考え予算の割振りをしておくことが大切です。資金計画はぜひ株式会社プランズマーケットにお任せください。
5-3.地盤改良費用
立地によって建物の重さに耐えられない地盤の状況ですと地盤の改良費用がかかります。
杭工事、柱状改良工事、砕石置換等の表層改良工事等工事内容、費用も様々です。近隣の地盤のデータや、購入予定の土地が切土なのか盛土なのか等確認が必要です。
費用感は一般的な30坪2階建て木造住宅の場合、杭工事だと120万円～、柱状改良工事だと80万円～表層改良工事だと30万円～くらいのイメージです。
しかし地盤調査によって地盤補強の方法は決定されますので、建物の配置や重さが決まってからの調査となることが多いです（事前に入れることもできます）。ある程度予算にゆとりを見た計画ですすめることが大切です。
5-3.ライフラインの引込にかかる費用（上下水道、電気）
上下水道が引き込まれていない敷地ですと、新たに道路から引き込む必要があります。一般的なイメージで木造戸建て2階建て30坪程度の仕様を想定し上下水道を道路から引き込むと60万円～80万円くらいかかるイメージです。道路の排水管の工事が必要になるため、自治体の指定業者による工事になる場合が多いです。また道路の交通量や、本管の埋設深さにより費用感も変わりますので、交通量の多すぎる道沿いや、本管が敷地の近くまで来ていない場合は多めに予算を見ましょう。
敷地調査をしてしっかりと資金計画を練っていく事が大切です。是非お気軽に当社にご相談ください。オンラインで全国対応いたします。
5-4.空調（エアコン）工事
日本の気候ですと、九州・沖縄から東北・北海道まで空調（エアコン）無で一年中快適なんてことはほぼありませんので、空調をどうするかも大切です。
方法も予算感も様々です。個別のルームエアコンから、全館空調まで、また換気の方法も絡んできます。計画初期に検討をしましょう。
5ｰ5.テレビアンテナ工事
最近テレビを見る方も減っては来ましたが、テレビを見る際はテレビアンテナ工事が必要です。また、電波の状況がよろしくない場合はケーブルテレビ等への加入が必要になりますので、電波障害の有無も土地購入時に確認しておきたいところ。地デジアンテナだと6万円前後、ＢＳ、ＣＳアンテナまで含めると9万円前後が相場かと思います。
5ｰ6.カーテン工事
せっかくの新築。カーテンまでコーディネートしてインテリアにこだわりたいと考える方も多いはず。目隠しのｶｰﾃﾝと言っても様々です。
カーテン、ブラインド、プリーツスクリーン、ロールスクリーン、内障子等方法は様々。またカーテンは生地により金額も様々です。
設計事務所や建築会社・工務店とインテリアの打合せ時にしっかりトータルコーディネートしましょう。
30坪の住宅の場合、1棟で30万円～といったイメージです。カーテンに回す予算が厳しい場合はカーテンレールだけ施工をして、ご家族でニトリさんやＩＫＥＡさんに選びに行くのもおすすめですが、ぴったりサイズが難しかったり、窓枠の外付けか内付けか等、確認事項も多岐にわたるので、設計事務所・工務店・インテリアコーディネーターに相談しながら進めましょう。
5ｰ7.造作家具、持ち込み家具、家電
実際の建物を使用するには家具が必要になります。建築工事時に作り付ける造作家具や、家具屋さんで購入する置き家具等実際の暮らしを始めるまでに結構な購入が必要なことも。
建築、家具、照明、庭等々が一体となって空間ができますので、適切な予算配分が大切です。
5-8.引越し費用
繁忙期は高くなるので、計画的に引っ越し日を決めましょう。
5-9.お祭りの費用（地鎮祭、上棟式）
建築時の地鎮祭や・上棟式の費用です。
神社様の神主に来てもらう場合1回3万円～となります。また最近は少なくなりましたが上棟時に餅まき等を計画される場合、十数万円くらいの費用感となります。
以上箇条書きしてきましたが、とにかく不動産の取得、建築工事には複雑多岐にわたる費用が発生しますので、初期段階で信頼できる担当者をみつけ相談しながら一緒に薦めることが大切です。Plans market (プランズマーケット) では全国のお気に入りの建築専門家へWEBの非公開チャットを通して無料質問ができます。
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